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幾家“不差錢”的央企在土地市場上“狹路相逢”，高地價似乎無法避免。 “真是一物降一物！”在中國電力投資集團(tuán)華東分公司 下稱“中電投” 力壓長江三峽集團(tuán)、中國人保財險公司，以10.1億元的價格拿下浦東新區(qū)上海世博會地區(qū)A09A-01商辦地塊后，一位知情人士感慨道：“長江三峽集團(tuán)為了這塊地做了很充分的準(zhǔn)備，總部下令一定要拿下，沒想到碰到了承價能力更高的中電投?！? 近日，在經(jīng)過近百輪競價后，中電投拿下上述地塊，折合樓面價每平方米33192元，溢價率22.6%，這一價格已接近中海工業(yè)聯(lián)合體創(chuàng)下的34821元的今年上海土地出讓單價紀(jì)錄。 在世博園B區(qū)10余幅地塊被清一色的央企底價“包攬”后，這是原世博園內(nèi)首次出現(xiàn)地塊溢價成交現(xiàn)象，33192元的樓面價也毫無疑問地成為世博園區(qū)的單價地王。 地價翻番 公開資料顯示，A09A-01地塊出讓面積7607.2平方米，容積率為4，起始價為8.24億元，折合樓面價每平方米27075元。 筆者在競拍現(xiàn)場看到，1號競買人中國人保財險公司在3次舉牌后就退出了地塊的爭奪。此后，3號競買人中電投與5號競買人長江三峽集團(tuán)開始了輪番“互掐”，雙方都在對方加價后毫不猶豫地舉牌。直到報價超過9億元以后，雙方思考的時間開始變長，舉牌速度明顯變慢。在經(jīng)過近百輪競價后，中電投報出了10.1億元的價格，長江三峽集團(tuán)無奈放棄競買。 此前世博園B區(qū)出讓的10余幅土地的底價多在每平方米1.7萬～1.9萬元之間，而此次出讓的6幅A片區(qū)地塊其起始樓面價統(tǒng)一為27075元，相較此前高出四成以上。由于此前B區(qū)出讓土地均底價成交，故世博園區(qū)土地價格在兩年內(nèi)已基本實現(xiàn)翻番。 上海城市房地產(chǎn)估價有限公司咨詢師邵明浩認(rèn)為，這個價格符合預(yù)期，但和周邊地塊及B片區(qū)成交地塊價格相比，價格上漲還是比較明顯的?！安贿^，A片區(qū)比B片區(qū)的區(qū)位要好很多，因為它更靠近北面的小陸家嘴。”人保財險一位內(nèi)部人士坦言：“33192元的成交樓面價比我們預(yù)計的最高單價還高出了1000多元。” 此外，筆者發(fā)現(xiàn)，“惜敗”的長江三峽集團(tuán)近期在土地市場上頗為活躍。4月24日，三峽集團(tuán)以3.7億元底價奪得昆明市盤龍區(qū)龍泉街道辦近120畝商務(wù)金融用地，而在一周前，該集團(tuán)取得同一區(qū)域總計307畝住宅用地，耗資近10億元。 有業(yè)內(nèi)人士對此分析稱，目前國內(nèi)的流動性很充裕，從儲備資產(chǎn)的角度來看，央企高價“搶地”也不足為奇。此前B區(qū)是靠央企把地塊價值“撐起來”的，隨著市場的回暖，世博園區(qū)的土地盛宴再次升級，周邊地區(qū)的房價亦水漲船高。 據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，上海5月份將有21幅經(jīng)營性用地出讓，累計起始出讓金額高達(dá)117億元，出讓幅數(shù)及金額均為年內(nèi)新高。 周邊房價水漲船高 據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計，自2011年10月出讓首幅原世博園區(qū)內(nèi)地塊至今，該區(qū)域已合計出讓了多達(dá)18幅商辦類用地，累計出讓面積為15.6萬平方米，出讓總金額達(dá)137.6億元。其中世博B片區(qū)內(nèi)已成功出讓15幅各類商辦地塊，且皆為底價成交。 筆者了解到，世博園B片區(qū)最先開發(fā)，主要規(guī)劃為央企總部。A片區(qū)開發(fā)自今年啟動，主要規(guī)劃為知名企業(yè)總部聚集區(qū)和國際一流的商務(wù)街區(qū)，而C片區(qū)的開發(fā)預(yù)計要5～6年之后。 世博園區(qū)A片區(qū)招商采取了“先入圍后競買”的新機(jī)制，即設(shè)置一定的入圍條件，符合條件的企業(yè)取得入圍資格后方可參加土地競買。 除中電投拿下的上述地塊外，世博園A區(qū)的另兩幅土地也順利出讓。其中，華泰保險集團(tuán)股份有限公司以9.49億元的底價摘得A02A 03商辦地塊；深圳市立業(yè)集團(tuán)有限公司以6.36億元底價摘得A02A 04商辦地塊，兩幅地塊成交樓面價皆為每平方米27075元。 值得一提的是，世博會地區(qū)A02A 04商辦地塊也是原世博園區(qū)內(nèi)地塊首次由民營企業(yè)競得。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為，未來越來越多的民企介入及地塊出讓環(huán)節(jié)競爭日趨激烈，都預(yù)示著世博園區(qū)的土地出讓正步入“多元化”及“市場化”的快車道。“相較B片區(qū)的‘低價’，此次A片區(qū)內(nèi)地塊的出讓樓面價更符合地塊其本身的市場實際價值?！? 而世博園區(qū)新一輪推地盛宴的到來以及地價的屢創(chuàng)新高，讓周邊在售住宅樓盤的價格也已經(jīng)水漲船高。 克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄透露，世博園地區(qū)新一輪推地潮也讓周邊樓市沸騰。周邊的萬科五階坊、合生前灘一號、凱德嘉博名邸等公寓樓盤價格已從年初每平方米3.2萬～3.8萬元的水平迅速上升到如今的3.7萬～4.4萬元。 摘自《中國建設(shè)報》 2013-05-15 柳九邦