地方政府缺少保障房建設(shè)動(dòng)力 福利房變種充數(shù)
時(shí)間:2011-07-24 02:37
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盡管呼聲很高,口號不少,保障房的建設(shè)依然不容易落地。有媒體報(bào)道,截至5月底,各地保障房開工為340萬套;一個(gè)月之后,開工量就增加到500萬套?!昂芏嗟胤酵趥€(gè)坑就算開工了”。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者,保障房建設(shè)的困難有很多。 盡管呼聲很高,口號不少,保障房的建設(shè)依然不容易落地。
今年兩會期間,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下簡稱住建部)副部長齊驥曾在新聞發(fā)布會上信心十足地表示,今年將開工建設(shè)1000萬套保障房,保障性安居工程未完成的地方,負(fù)責(zé)人將被直接約談,甚至問責(zé)。
兩個(gè)月后,住建部發(fā)出《關(guān)于公開城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)信息的通知》,要求各地在該通知下發(fā)20個(gè)工作日之后公開保障房建設(shè)信息。
20個(gè)工作日后,沒有一個(gè)省區(qū)市按住建部的要求公開信息。
6月9日,住建部部長姜偉新發(fā)話,要求各地必須在11月末之前全面開工建設(shè)1000萬套保障性安居工程。當(dāng)晚,北京、上海的保障房建設(shè)信息才露面。
“中國的官員似乎一直搞不清楚保障房該怎么做?!?日本金嘉株式會社董事長中西楊華告訴記者,每年都有很多的中國政府官員到日本考察房地產(chǎn),但好像看不到效果。
地方政府缺少動(dòng)力建保障房?
6月初,有數(shù)據(jù)顯示,各地保障房開工率僅有3成。然而,一個(gè)月之后,各地陸續(xù)公開的數(shù)據(jù)卻顯示,保障房開工率迅速增長。
比如,山東省已完成全年任務(wù)的66.2%,甘肅省上半年已有68%的保障性住房已經(jīng)開工建設(shè),山西省開工率達(dá)到88.5%,遼寧省開工率已超過91.1%。
有媒體報(bào)道,截至5月底,各地保障房開工為340萬套;一個(gè)月之后,開工量就增加到500萬套。
“這個(gè)數(shù)字恐怕水分不少,很多地方挖個(gè)坑就算開工了?!币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士告訴記者,保障房建設(shè)的困難有很多。
從建設(shè)本身來看,資金、土地是硬件,地方政府態(tài)度則是軟件。
今年兩會期間,住建部副部長齊驥表示,今年1000萬套的保障性安居工程建設(shè),預(yù)計(jì)需要投入1.3萬億~1.4萬億元。這其中,中央和各級政府出資5000億元,剩余8000億元?jiǎng)t由社會融資實(shí)現(xiàn)。
按照預(yù)算,中央能夠拿出的資金僅為1030億元。這也就意味著,地方政府將要出資近4000億元。
無論怎么算,這都是一筆數(shù)額巨大的資金。
既有資金來源渠道包括:土地出讓金的10%、公積金增值收益的一部分,以及中央財(cái)政資金。
“表面看,好像資金來源渠道很多,但從實(shí)際數(shù)量上看,應(yīng)對1000萬套保障性安居工程,資金還是不夠?!敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴記者,要地方政府拿出這么多資金很不容易,缺少足夠的動(dòng)力。
長期以來,土地財(cái)政一直是地方政府財(cái)政收入的主力軍,要從這筆收入中拿出相當(dāng)一部分用于保障房建設(shè),必然會帶來地方政府其他支出的減少。
審計(jì)署的報(bào)告顯示,北京、上海、重慶、成都等22個(gè)城市,2010年從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例,沒有達(dá)到規(guī)定要求。
而根據(jù)財(cái)政部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算,2010年全國廉租住房保障支出僅占當(dāng)年土地出讓總收入的1.59%。而在當(dāng)年土地出讓收入各項(xiàng)開支中,廉租住房保障支出僅占到1.7%。
土地問題上,盡管國土資源部數(shù)次要求地方政府保證保障性安居工程用地,但實(shí)際上,土地的使用情況非常復(fù)雜。
中國社科院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任汪利娜告訴記者,我國于1990年年初就開始建立土地儲備中心,各城市土地儲備很多,但留給保障房的卻很少。
“地方政府非常樂意將土地用于商業(yè)開發(fā),因?yàn)榭梢灶A(yù)期房價(jià)的上漲,帶來更多收益。保障房的收益很低,地方政府動(dòng)力不足?!蓖衾日f,在地方,很多保障房用地是拆遷用地,涉及拆遷戶很多,出房率很低。還有將破產(chǎn)企業(yè)用地用來建保障房,土地轉(zhuǎn)換程序很繁瑣,且有的企業(yè)負(fù)債不清。
從資金到土地,保障房建設(shè)都顯得困難重重。
保障房建設(shè)缺少良性機(jī)制
再來看社會融資。6月20日,國家發(fā)改委將《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》下發(fā)到各省。在這個(gè)通知中,國家發(fā)改委表示,支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業(yè),通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資。
與此相呼應(yīng),財(cái)政部、住建部也聯(lián)合下發(fā)通知,要求地方財(cái)政部門要將今年2000億地方資金優(yōu)先用于保障性安居工程。
“民間資本怎么進(jìn)入保障房建設(shè)?”陳國強(qiáng)說,要吸引民間資本進(jìn)入,就必須讓民間資本看到可預(yù)期的收益,但目前政府還沒有建立起一套游戲規(guī)則,民間資本根本不知道如何進(jìn)入、如何退出,也不知道有什么樣的盈利模式。
陳國強(qiáng)告訴記者,從表面看,資金和土地是制約保障房建設(shè)的關(guān)鍵因素,但深入來看,還是缺少一個(gè)良好的保障房建設(shè)機(jī)制,無法調(diào)動(dòng)地方政府和民間資本的積極性。
2008年,萬科曾在廣州和佛山交界處啟動(dòng)一個(gè)廉租房項(xiàng)目,這是全國范圍內(nèi)首個(gè)企業(yè)參與的保障房項(xiàng)目。但由于缺少地方政府的政策支持,3年過后,萬科發(fā)現(xiàn),不僅看不到賺錢的方法,就連收回成本都需要57年。
在近日召開的2011中日地產(chǎn)可持續(xù)性發(fā)展高峰論壇上,日本金嘉株式會社董事長中西楊華告訴記者,在日本,保障房納入國家預(yù)算,從規(guī)劃到建設(shè)都由一個(gè)專門的機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé),根本不存在缺少資金和土地的問題。
按照她的介紹,在日本,從中央到地方,保障房也分很多種,有中央政府建設(shè)的,也有地方建設(shè)的。租金根據(jù)申請人的家庭人口進(jìn)行調(diào)整,家庭人口越多,租金越低。目的就是讓這些家庭能夠盡快地積累起一定的財(cái)富購買商品住宅。
“日本的保障房都建在適宜的地方,并不偏遠(yuǎn),而且每套的套內(nèi)面積都在50平方米以上?!敝形鳁钊A說,歷史上,日本的保障房曾覆蓋了40%以上的國內(nèi)住宅需求。
以保障房之名行福利分配之實(shí)
保障房建設(shè)面臨缺少機(jī)制,缺少資金與土地的尷尬,在1000萬套保障性安居工程的任務(wù)下,保障房的建設(shè)開始出現(xiàn)意想不到的變種。
根據(jù)已有的報(bào)道,一些地方政府將之前在建的教師宿舍、企業(yè)員工宿舍等,一并計(jì)入保障性安居工程。還有的地方,不僅有不少企事業(yè)單位利用自有土地重新進(jìn)行集資建房,低價(jià)賣給職工,而且還有的將拆遷戶獲得的補(bǔ)償住房列入保障房名目。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)上市公司董事長任志強(qiáng)就在一篇博客中質(zhì)疑這些保障房的變種。
“政府近兩年強(qiáng)力推行保障性住房的建設(shè)運(yùn)動(dòng),但至今也沒有一部法律,甚至一部法規(guī)性文件說明什么是保障、什么是應(yīng)保障的對象?!比沃緩?qiáng)說,于是拆遷房進(jìn)入了保障、棚戶區(qū)改造進(jìn)入了保障、公務(wù)員分房(低價(jià)購房)進(jìn)入了保障、教師進(jìn)入了保障、定向安置進(jìn)入了保障,廉租房中出現(xiàn)了奔馳車,公租房成為了單位的福利分房……
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉對這種現(xiàn)象已經(jīng)見怪不怪了。他告訴記者,這么多年來,企事業(yè)單位的集資建房從來就沒有停止過。員工以低價(jià)買到了房子,很高興,政府將這些住房計(jì)入保障房任務(wù),也很高興;但對那些真正需要保障房的人群來說,這意味著什么?
“地方保障房變種太普遍了,如單位集資建房、福利分房。”汪利娜告訴記者,如果保障房這么搞,那就意味著歷史的倒退,我們剛剛建立起來的統(tǒng)一的社會化的住房供給又回到了給部分人福利分配的老路上去。
在汪利娜看來,之所以出現(xiàn)這些問題,就在于我們對于住房保障的理解還存在偏差。住房保障不能簡單限定在為低收入人群,而應(yīng)該是廣義的、如社會保障一樣人人都享有的。而保障房與市場都是政府實(shí)施住房保障的不同形式,兩者不意味著對立,是互為補(bǔ)充。
汪利娜告訴記者,通過住房制度改革,我國有很多人通過商品房解決了住房問題,商品房擁有率達(dá)到44%?,F(xiàn)有的住房保障問題在于,很多保障房并不面向低收入人群,而是成為特權(quán)專享。
“從實(shí)際操作來看,經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房這類出售型的保障性住房難以確定購買對象資格,且5年后上市交易,帶來很多弊端?!蓖衾日f,廉租房、公共租賃房這類出租型的保障性住房才是應(yīng)該大力發(fā)展的保障性住房。而且公共租賃房可以是政府政策扶持民營的多種租賃性住房,包括存量房的出租。
按照她的設(shè)計(jì),出租型的保障性住房可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),也可以將部分定價(jià)權(quán)交給負(fù)責(zé)運(yùn)營的企業(yè)。因?yàn)槭芤嫒后w不同,可以實(shí)施差別定價(jià),按照不同家庭的實(shí)際收入狀況與不同需求進(jìn)行定價(jià)。當(dāng)一個(gè)家庭收入狀況不好的時(shí)候,可以申請廉租房或公共租賃房,可以根據(jù)財(cái)力大小選擇不同檔次的廉租房和公共租賃房。當(dāng)這個(gè)家庭收入狀況得到改善,則可以離開保障性住房體系,通過商品房來解決住房問題。只有保證保障性住房經(jīng)濟(jì)上可行,才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性。
“現(xiàn)在最令人著急的是拿不到基礎(chǔ)數(shù)據(jù)?!蓖衾日f,住房市場建設(shè)和搞保障性住房好幾年了,一直都看不到基礎(chǔ)數(shù)據(jù),我們的存量住房市場的規(guī)模、結(jié)構(gòu)?到底有多少人需要保障性住房?家底清,我們的政策制定才有依據(jù)。
也許,正是這種模糊的政策制定,衍生出了種種保障房的怪現(xiàn)象。
“現(xiàn)在很多地方以保障房之名行福利分房之實(shí),造成了體制上的逆向回歸,這需要我們警惕?!标悋鴱?qiáng)說,或許,我們不該盯著保障房的數(shù)字,而應(yīng)該看看究竟有多少中低收入家庭通過保障房解決了住房問題。