全國多地試點(diǎn)出售保障房部分產(chǎn)權(quán)緩解資金壓力
時(shí)間:2011-06-28 09:53
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據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道,地方政府、開發(fā)商與保障對象圍繞保障房展開的利益平衡成為保障房建設(shè)中最為“糾結(jié)”的節(jié)點(diǎn)。據(jù)記者了解,目前多地均在探討地方政府與開發(fā)商可以接受的模式,比如廣東省的聯(lián)合開發(fā)模式,公租房“先租后買”政策以及多地的“共有產(chǎn)權(quán)模式”。而對于這些探索,住建部內(nèi)部稱將“不會(huì)卡得太死”。
保障房建設(shè)的土地“潛規(guī)則”
事實(shí)上,地方政府手里能夠自主支配的,是土地。而地方政府的管理者們也明白,只有給開發(fā)商點(diǎn)“好處”,才能讓開發(fā)商來參建保障房。而這“好處”并非保障房自身杯水車薪的盈利,最實(shí)惠的也還是土地。因此,目前似乎對吸引開發(fā)商參建保障房的新模式探索也都集中在了土地上。廣東省住房保障建設(shè)智囊團(tuán)一名不愿意透露姓名的專家向記者表示,目前廣東省也正在討論一種聯(lián)合開發(fā)模式,選擇城郊一塊大的區(qū)域,政府先劃比較大的一塊地下來,以較低的租賃金租給開發(fā)商聯(lián)合體,由他們共同建保障房。再按照支出的比例,政府把保障房地塊附近的地以優(yōu)惠的價(jià)格出讓給開發(fā)商聯(lián)合體中的個(gè)體,供他們自主建立商住樓[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]宇。
事實(shí)上,類似的形式在其他省市也能夠窺見。4月份,河北省住建廳與北京萬科[簡介 最新動(dòng)態(tài)]簽署協(xié)議,萬科將在河北省的 6個(gè)城市建設(shè)6000-8000套保障房,其中以租賃性住房為主,即主要建設(shè)廉租房和公租房。同時(shí),根據(jù)不同城市中低收入群體的不同需求,萬科還將建設(shè)一定規(guī)模的限價(jià)房。而記者了解,此次萬科建設(shè)保障房所需的土地,將由地方政府無償提供。
而記者從一位了解內(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士處了解到,目前大塊配建保障房的住宅地塊在出讓時(shí),開發(fā)商之前都會(huì)與政府“溝通”,在土地和融資上得到政府的“額外承諾”,“這幾乎已經(jīng)成為一種潛規(guī)則”。
“共有產(chǎn)權(quán)”加快資金回籠
此外,保障房的產(chǎn)權(quán)也成了地方政府“出招”的焦點(diǎn)。在上海提出來的“共有產(chǎn)權(quán)”保障房建設(shè)模式中,“向保障對象出售一定的產(chǎn)權(quán)用以回籠部分保障房建設(shè)資金”的思路成為這一模式的核心。這也就是說,在廉租房、經(jīng)適房等保障房當(dāng)中,申請人可以先購買保障房的部分產(chǎn)權(quán),比如20%或者30%,政府持有剩下的70%-80%。達(dá)到一定年限后,保障對象可以通過購買的方式,將政府產(chǎn)權(quán)部分購買過來,最終將這套房屋變成自己的產(chǎn)權(quán)房屋。
目前,除上海以外,江蘇、福建、湖南、河北、山東等多個(gè)省市也都紛紛開始試點(diǎn),成為各地政府破解廉租住房建設(shè)的巨大資金壓力的“救命稻草”。關(guān)于萬科與河北省的保障房合作計(jì)劃,河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長朱正舉表示,保障房建成后,河北政府將通過回購,或以合作產(chǎn)權(quán)、“共有產(chǎn)權(quán)”的方式運(yùn)作。上海城投置地集團(tuán)董事長俞衛(wèi)中公開表示,在理想條件下,“共有產(chǎn)權(quán)”房銷售能較快實(shí)現(xiàn)成本回收以投入后續(xù)開發(fā),并能有3%左右的利潤。根據(jù)規(guī)定,政府可優(yōu)先回購保障對象意欲出售的“共有產(chǎn)權(quán)”房,并提供給符合條件的家庭。而事實(shí)上,在這樣的運(yùn)作模式下,地方政府也從中尋找到了提高保障房建設(shè)積極性的“動(dòng)力”。
住建部選擇“靜觀其變”
面對地方政府這些“變通的法門”,作為保障房建設(shè)主管部門的住建部似乎選擇了“靜觀其變”。住建部一位內(nèi)部人士稱,住建部也研究過這種出售保障房產(chǎn)權(quán)的做法,最初并不認(rèn)可。但由于今年建設(shè)保障性住房的時(shí)間緊、任務(wù)重,各地在推進(jìn)上確實(shí)資金困難,開發(fā)商、銀行參與性不強(qiáng),因此現(xiàn)在住建部“對此表示默許,允許各地試點(diǎn),不會(huì)卡得太死,但也不會(huì)專門推廣”。
但是,業(yè)內(nèi)人士也對此存在擔(dān)心。易居研究院北京所副所長牟增彬告訴記者,目前的保障房分配仍然存在諸多制度上的漏洞,經(jīng)適房上市交易的利潤滋生了大量分配不公的案例,現(xiàn)在允許公租房出售產(chǎn)權(quán)雖然緩解了當(dāng)期政府的資金壓力,但仍然會(huì)存在分配不公的問題。
據(jù)了解,《住房保障法》方案已起草完畢,目前已將經(jīng)適房“共有產(chǎn)權(quán)”、公租房“只租不售”的思路納入方案。但參與立法討論的中國政法大學(xué)學(xué)者王涌認(rèn)為,“共有產(chǎn)權(quán)”的規(guī)定可以起到壓縮利潤空間的作用,仍沒有解決根本問題。同時(shí),上述住建部人士也表示,從目前各地的保障房建設(shè)情況來看,大城市和小城市對保障房有不同的需求,因此目前允許各地自發(fā)嘗試,但法律上仍需對保障房制度作出長遠(yuǎn)安排,同時(shí)更要建立公開透明的機(jī)制。